青浦徐泾被吊打？这样的徐泾还是大虹桥的亲儿子吗？

徐泾板块位于 青浦区东部 ，东部以嘉闵高架为界，西部以新通波塘为界，板块的主体部分主要在北青公路以南和沪渝高速以北地区。

(资料图)

作为大虹桥的重要组成部分，徐泾板块近些年城市建设如火如荼，楼市也被炒得很火热，但是万众期待之下，徐泾板块的发展目前来说仍然算不上成熟， 人气、配套等都有待提升 。

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板块简介

徐泾板块全部位于外环线以外，从范围上来说，目前的徐泾板块基本和徐泾镇的行政区划范围一致，面积约38平方公里。

从地理位置上来说，是青浦区向和市区沟通的桥梁。

从发展定位上来说， 徐泾板块属于大虹桥的一部分，沈海高速以西地区都属于虹桥主城区范围（西虹桥） ，是《上海市城市总体规划（2017-2035年）》确定的四个主城片区之一。

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板块历史及现状

本世纪初期，徐泾还相对偏僻，很多上海人不知道徐泾是什么地方，当地人也觉得徐泾是乡村，称呼自己时会和上海人区分开，去市区叫做“去上海”，自卑又自负。

徐泾真正繁荣的起点是2010年地铁2号线延伸至徐泾东，以及大虹桥的概念正式出现 。

先说2号线。徐泾东开通地铁后，徐泾和上海市区地理上的隔阂从此不复存在（也是青浦区第一个地铁站），在市区上班的人纷纷选择搬到徐泾这个“租金洼地”（不过现在徐泾租房已经很贵了，两房至少4-5000起）， 给徐泾地区带来了大量人气 。而且同期虹桥火车站也开门营业，使得虹桥枢纽的能级也再上一个档位。

再说大虹桥概念。2005年，上海市提出虹桥综合交通枢纽的构想， 以虹桥火车站为核心，形成一个集商务商业、居住为一体的综合性地区中心。

这对徐泾的影响十分巨大。因为虹桥机场南北地区由于飞机起飞降落需要，建筑物需要限高；同时由于巨大的噪音，使得南北两侧的发展潜力打了折扣。而虹桥东侧靠近上海市区，已经比较成熟，龙柏、金汇、西郊这一带，都有大量的老房子，想象空间较小。

剩下的就只有 西虹桥徐泾地区 了，得益于大虹桥概念，这里建设了大量商品房以及商业中心。比如蟠龙天地，万科天空之城等，承担起了青浦乃至大虹桥最集中的新房供应量，一时间认购火爆，其中蟠龙天地三期入围分91.22分，甚至创造了去年当期上海新房的积分纪录。

因此不管从城市面貌还是发展程度来说，徐泾都是整个青浦区的精华地区。

两项因素叠加，让徐泾自2010年后迅速繁荣起来，人口增量仅次于赵巷、存量仅次于华新，在整个青浦区都是佼佼者。

即便如此，由于徐泾自身先天因素， 徐泾目前仍然处于地广人稀的状态 。

一是位于板块西部 虹桥会展中心 的限制，总建筑面积超150万平方米，是目前世界上最大的会展综合体。

再加上周围的高架公路的限制，让这片地区很难建设商品房或大型商业。在去年上海疫情管控期间，徐泾的国家会展中心一度是上海最大的方舱医院，除了场地宽阔，更关键的原因是周边无人，适合隔离。

二是成片的 别墅区 。徐泾别墅区的建设年代远在徐泾板块开发之前，同时又占据了徐板块大半的面积，使得开发余地很小。

徐泾常住人口只有十几万人，但是面积却达到38平方公里。除了上下班时间，街上很少能看到人，各项配套也严重不足，但是相应的， 徐泾城市界面相当新，几乎看不到老房子。

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房源情况

徐泾板块内的房源按分布位置和品质大致可以分为三种， 别墅、商品房，以及动迁房 ，不同预算的客户都能买到合适的房子。

从这个角度上说，徐泾也属于大型居住社区，而且品质更好。

但缺点也很明显，虽然城市界面整洁，但大多 缺乏配套，而且还有不少待开发的荒地 ，板块内仅有蟠龙天地和万科天空之城两个综合商业中心，小区底商也很少。不在这两个站点附近居住的人想要购物，一般必须打车或步行（共享单车不在服务区）。

别墅区

作为上海知名的别墅区， 徐泾别墅的发展始于2000年左右 ，彼时上海还没有限墅令，商品房也发展火热，于是徐泾建设了一大批低容积率（大部分不到0.5）的高品质别墅，用来承接市区外溢。

以盈港东路为界，徐泾板块别墅区占据了板块大半的区域， 是徐泾板块的绝对主流 。

由于规模庞大，因此徐泾别墅产品类型多种多样，联排，双拼，独栋都有，目前单价在10万左右，贵一点的十几万，便宜的8万左右，比如西郊美林馆、南山雨果等。相较于市区别墅来说单价十分诱人，同时由于地处外环外，整体环境也比较安静，甚至连街边底商都很少。

在这里3000万左右可以选到独栋，但是房龄会老一点，如果喜欢更新、装修更好的产品，只能选择联排边套或者双拼。

商品房

徐泾板块的次新商品房主要集中在盈港东路以北地区，比如招商公馆、中核锦悦府、万科天空之城，以及蟠龙天地等， 单价在8-10万 。

虽然数量不少，但是 标杆小区毫无疑问是万科天空之城。

一是建设完成度高 ，形成了集群效应（其他几个商品房小区还处于施工状态），二是 配套最好 ，旁边就是万科自建商业中心。至于蟠龙天地，虽然配套也很好，但建设完成度（二期、三期都处于在建状态）不如万科，而招商公馆则居住密度过高，而且目前基本也没什么人气。

万科天空之城分 五期建设 ，定位是中产社区，绿化率35%，主力户型面积在100-120平（一期、二期），也有一些100平以下或120平以上的户型（二期、四期）， 1000万左右可以买到一套大两房或小三房 。都是开发商统一装修交付，因此外观看上去风格统一，活泼又不失沉稳，是徐盈路地铁站周边的标杆楼盘。

小区紧邻徐盈路地铁站和高架，和配套建设的商场相连，因此也有人说噪音大，但是反过来说徐泾作为郊区板块，小区靠近地铁和商场也算是一种优势，至少 生活、通勤都方便 。

蟠龙天地总共分 三期建设 ，目前只完成了一期，是蟠龙路周边的标杆小区，和万科天空之城一样，定位中产社区，面积大都在100平左右，120平以上大户型较少（目前在卖的也就四套），因此大户型会相对受欢迎。

动迁房

徐泾板块的动迁房主要集中在板块的西北部，崧泽大道以北、徐乐路以西的地区。比如海棠馨苑、欣沁苑、馨浦苑等。

由于是动迁房，因此 房子面积普遍较小，得房率甚至不足70% ， 70-80平是主流 ，几乎没有100平以上的房子。作为徐泾板块相对拉胯的居住集群，徐泾板块配套不足的缺点在这些小区身上得到了充分体现。

主要问题就是底商很少，小区外都是公路， 几乎没有商业活动的痕迹 ，即使是为数不多的商业街，不少店铺也都处于关门状态。由于小区面积很大，通常需要步行500-1000米左右才能买到生活用品，想要更高级的消费和娱乐必须打车去两公里开外的万科天空之城。

但是优点就是 相对便宜，房龄较新 ， 环境相对较好 。最好的是靠近地铁站的馨浦苑和海棠馨苑、通用昱祥苑等小区，两梯四户，更靠北的欣沁苑等则只有1梯四户，相应的房价也便宜一点。

这些小区 单价一般在4-5万，500万左右就可以买到一套大两房或小三房 。同时距离地铁站的距离不远，骑车十分钟左右即可，因此这里也是市区上班族的租房大本营，每天上下班都能看到络绎不绝的人流。

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买房建议

徐泾板块房源档次分明， 动迁-商品房-别墅 ，从空间分布到价格都自成体系，各自互不干扰，所以在这里买房几乎不会有选择困难的情况。

300-500万，徐泾只有动迁房可以选择，而且房源面积、房型也都高度一致，对于预算不足的家庭来说，是兼顾通勤和居住品质的选择。

800-1200万价位，可以选择徐泾的次新商品房，无论是居住体验还是配套都是最好的那一档。

2000万以上，可选的基本只有板块南部的别墅，各价位段、各种产品类型齐全，适合预算不多，同时追求居住品质的人群购买。

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