王石称房地产不是结束而是刚开始,之前几次判断都对了
大家还记得吗?2018年万科在开年会的时候提出了一个非常惊悚的标语,那就是“活下去”。
近日王石在参加2023年亚布力论坛第九届创新年会的时候再次提起了这个事情。
(资料图片)
王石解释说,实际在2018年的年会上, 万科提出了三句话,第一是“活下去”,第二是“活得久”,第三是“活得好”。
王石进一步解释到,现在来看,万科当时提出“活下去”是有先见之明的。“2018年过去后,2019年房地产业迎来‘小阳春’,2020年之后我们发现整个地产业发生逆转。”
而且事实正如万科所预料那样,最近几年时间整个房地产确实不太好过,楼市成交量持续低迷,开发商拿地或者开发新项目的积极性也处于一个冰点。
在行业大变化之下,很多开发商都因为资金链问题而出现债务违约,甚至有些开发商只能破产。
对这种突如其来的变化,我估计很多人都预料不到,甚至有很多开发商都预料不到,但万科却比别人早两年看清了趋势。
那未来房地产行业到底会朝什么样的方向发展呢?万科对房地产未来的趋势有什么新的判断呢?王石在这次会议上给出了一个惊人的结论。
王石认为,房地产不是结束了,而是刚刚开始!
看到王石这个结论,很多网友都彻底炸锅了,王石这葫芦里到底卖的是什么药?他们一边喊活下去,一边又说房地产刚刚开始,是不是因为房子卖不动了,所以又出来忽悠大家了?
其实王石说的一点都没错,大家跟着他们的屁股走就对了。
有人曾经说过如果大家看不清房地产行业未来的方向,那就看万科,万科怎么做,大家跟着做就对了。
作为一家在房地产行业耕耘近40年的企业,中国房地产行业所经历的周期,万科基本上都经历了。
过去几十年中国房地产起起伏伏,有很多开发商一时非常亮眼,但后来泯然于众,真正能够经历40年所有周期的只有万科和中海等少数企业。
所以万科对房地产行业的洞察以及预测能力要远远超过其他开发商。
从万科的发展历史来看,他们曾经经历了三次大的行业大危机,每次都能够穿越周期并顺利活了下来,而且活得越来越好。
第一次危机是1994年到1997年。
从1992年到1994年市场经历了大通胀,房地产爆炒,这几年时间楼市的增长率一直维持在40%以上,个别年份甚至保持三位数以上的增长率。
在楼市爆火的情况下,有很多开发商纷纷成立,还有很多企业纷纷到海外上市融资。
但在楼市一片爆火的背景下,国家已经在开始进行宏观调控,万科已经嗅到了其中的危机,所以马上积极转型,万科管理层做出“单一住宅化”的策略调整,砍掉非住宅业务,卖掉包括怡宝在内的10几家公司,只做纯住宅。
对万科这种转型很多人表示不理解,但1997年亚洲发生金融危机,很多开发商都受到了影响,甚至有一些开发商都破产了,比如当时广州三大地产之一的广信地产就破产了,而万科却顺利躲过一劫。
第2次危机是2007年到2008年。
2004年到2007年可以说是我国楼市又有一个疯狂的时期,这几年很多城市的房价上涨得非常快,全民纷纷加入到炒房行列当中。
但在楼市火爆的背景下,万科再次主动调整,2004年他们明确了由专业化到产业化和精细化发展的有质量增长战略;2005年又对组织结构进行调整。
但即便如此,万科仍然没有能够躲过2008年的金融危机。
次贷危机发生后,全球楼市都受到了很大的影响,我国有一些一线城市的房价几个月时间就跌了30%以上,个别小区甚至跌幅超过50%。
受此影响,很多开发商的营收和利润都出现下降,2008年万科也遭到了史上第1次负增长。
只不过凭借之前的积累,在危机发生之后,万科开始选择更加稳健的发展,手握大量的现金,而且负债率相对比较低,所以很快就恢复了活力。
第3次危机是2020年到现在。
2020年到现在发生的楼市危机,可以说是我国整个房地产行业发展过程当中经历的最大一次危机,而且是持续时间最长的一次危机。
在这次危机当中,很多头部的开发商都不能幸免,有很多开发商都因为资金链断裂而出现债务违约甚至破产。
但早在2014年的时候,万科就积极进行调整,进行多元化布局,而且在发展的时候相对比较保守,负债率明显比头部一些企业更低。
2014年开始,万科就陆续布局了商业地产,长租公寓,物流冷链,物业管理,文化娱乐教育等多一种业务。
而且到了2018年,他们更是在行业内率先喊“活下去”,充当吹号人,当时很多人都说,万科瞎着急,扰乱人心。
但事实证明,万科的预测再一次对了。
虽然这两年的楼市危机也对万科造成了很大的冲击,但因为负债率相对比较低,再加上有其他业务做支撑,所以万科的整体营收和利润并没有受到太大的影响。
在一些民营头部开发商面临资金链断裂等各种风险的时候,万科仍然能够从容的去面对。
2022年万科集团实现营收5038.4亿元,同比仍然增长11.3%,而归母净利润净润也达到226.2亿,同比还保持0.4%的正增长。
虽然万科在规模上让出了头把交椅,但却让经营变得更稳健,此刻我相信那些处于危机当中的开发商是非常羡慕万科的。
而万科之所以能够从容面对每一次危机,主要是他们在危机到来之前就嗅到行业的风险,所以提前好几年布局,这明显已经成为了行业的标杆。
所以这次看到王石再次说房地产行业不是结束,而是刚开始的时候,很多人都充满兴趣,王石的判断会再次正确吗?
我个人觉得王石的判断大概率是正确的 。
首先王石所说的开始,并不是说房地产行业会像过去几十年那样高速增长,而是房地产会迎来一个新的时代。
一方面是经历这次危机后,房地产行业会大洗牌,真正能够留下来的基本上都是那些头部企业。
而未来虽然楼市不可能快速增长,但是市场规模还在那,楼市仍然会保持10万亿以上的规模,这样留下来的头部开发商分到的份额反而有可能更大,所以潜在的机会反而更多。
另一方面跟房地产有关的延伸行业未来有大量的市场空间。
提到房地产行业,不一定全都是楼盘开发,这里面还包括租赁市场、商业地产、物流地产、物业管理等一些行业。
未来随着楼盘开发逐渐进入尾声,围绕存量楼盘而延伸出来的一些产业,反而有更大的发展空间。
所以王石说房地产行业不是结束而是刚开始,其实也有一定的道理。
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